Hvem har ansvaret for ventilasjon i borettslag og sameier?
Ventilasjon er en viktig del av byggets tekniske anlegg og har stor betydning for inneklima og trivsel. Mange lurer derfor på hvem som har ansvar dersom ventilasjonen ikke fungerer, eller dersom noe må repareres eller skiftes ut. Som hovedregel er det boligselskapet som har ansvaret – uavhengig av bygningstype – men det finnes noen viktige nyanser.
Styret har hovedansvaret
Som hovedregelen har boligselskapet ansvaret for ventilasjonsanlegg, også hvis anlegget kun betjener den enkelte bruksenhet. Lovens utgangspunkt gjelder uavhengig av bygningstype. Med andre ord gjelder dette uavhengig om du bor i blokk eller i rekkehus.
Merk: Vedtektene kan regulere ansvarsfordelingen annerledes, så du bør alltid sjekke hva som gjelder i eget boligselskap ved tvil.
Men, har ikke beboeren også et ansvar?
Beboer har ansvar for normal bruk. Det innebærer å bruke ventilasjonen slik den er ment, ikke gjøre endringer på egen hånd og å gi beskjed til styret dersom noe ikke fungerer. I vedtektene kan det reguleres at noen oppgaver skal utføres av beboer, som rengjøring eller filterbytte.
👉 Kort sagt: Beboer skal bruke anlegget riktig, si ifra ved feil og følge ansvaret som eventuelt står i vedtektene.
Hva med kjøkkenventilatoren?
Kjøkkenventilatorer, eller kjøkkenvifter, er ofte en del av byggets ventilasjonssystem, men dette kan være ulikt løst fra bygg til bygg.
Når kjøkkenventilatoren er koblet til byggets ventilasjon og må fungere i samspill med resten av anlegget, regnes den som en del av den samlede ventilasjonsløsningen. I slike tilfeller vil ansvar for oppfølging, reparasjon og utskifting normalt ligge hos boligselskapet, ved styret. Vanlig og løpende bruksvedlikehold vil på den annen side fortsatt ligge hos beboer.
Der ventilatoren/ kjøkkenviften er tilført av beboer selv, kan dette stille seg annerledes. Derfor er det ikke alltid et klart svart–hvitt skille. Vedtektene kan også her regulere ansvaret for vedlikehold annerledes.
Flere spørsmål om ventilasjon i borettslag og sameier
🌬️ Naturlig ventilasjon: Vanlig i eldre blokker og hus bygget før 70-tallet. Luft strømmer inn gjennom ventiler i vegg eller vindu, og ut via sjakter på kjøkken og bad.
🌀 Mekanisk avtrekksventilasjon: En felles vifte trekker luft ut av bygget. Frisk luft kommer inn gjennom ventiler i boligen, og kjøkken og bad er koblet til samme avtrekk. Vanlig i leilighetsblokker eller eldre hus.
♻️ Balansert ventilasjon: Brukes ofte i nyere bygg og ved rehabilitering. Systemet gir både tilluft og avtrekk ved hjelp av vifter, ofte med varmegjenvinning, og kan ha aggregat enten felles for bygget eller plassert i den enkelte bolig.
Ja, hovedregelen er at boligselskapet har ansvar for ventilasjonsanlegg, også anlegg som betjener den enkelte bruksenhet. Dette kan stille seg annerledes dersom utstyret er oppført av eier selv. Samtidig kan vedtektene regulere ansvaret annerledes, og enkelte oppgaver eller deler inne i boligen kan være beboerens ansvar.
Hovedregelen er den samme, men hjemmelen er ulik. Borettslag reguleres av borettslagsloven, mens sameier reguleres av eierseksjonsloven.
Ventilasjonsfilter er en del av ventilasjonsanlegget, og kostnader knyttet til ventilasjon skal dekkes av boligselskapet. Dette gjelder med mindre noe annet følger av vedtektene. Vanlig bruksvedlikehold i det daglige, skal dekkes av beboer.
Serviceavtaler kan inngås av styret på vegne av boligselskapet.
Styret bør alltid involveres før kjøkkenviften byttes. I mange blokker er kjøkkenventilasjonen teknisk sammenkoblet, og feil vifte kan påvirke andre boliger.
Styret bør avklare om viften er koblet til byggets ventilasjonssystem, sikre at ny vifte er tilpasset anlegget og at arbeidet utføres fagmessig.
Med felles menes at ventilasjonen er teknisk sammenkoblet, slik at endringer i én bolig kan påvirke luftflyt, støy eller funksjon i andre boliger.
Ja, særlig dersom dette er et tema som ofte skaper spørsmål eller utfordringer.
Da bør styret få en faglig gjennomgang før det tas beslutninger eller gis tillatelser til endringer.
Start med hovedregelen om at ventilasjon som regel er boligselskapets ansvar. Sjekk deretter hva som gjelder hos dere i:
- vedtektene
- serviceavtaler
- FDV-dokumentasjon (i nyere bygg)
Er dere fortsatt usikre, kan styret kontakte forretningsfører for hjelp, eller be deres rådgiver om veiledning fra en av Bates advokater.